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冷库是指用于储存冷冻或保鲜食品、药品、化工品等物品的专用仓库，作为冷链物流的关键组成部分，它是确保各项业务顺畅进行的基础设施。随着国内消费升级、生鲜电商、医药物流等领域的快速发展，冷库市场需求持续增长，但供给却相对不足，导致冷库租金和出租率居高不下，有一个相对较高的投资回报率。因此，投资冷库成为了2023年的另类投资成功案例。
1、繁荣的冷库行业
据统计，2022年我国冷库总面积约为1.2亿平方米，但与发达国家而言，仍存在明显的差异。以美国为例，其人均冷库面积为0.23平方米，而我国仅为0.08平方米 同时，我国现有的冷库中，高标准冷库（符合国家标准和行业规范的冷库）仅占三分之一左右，而低标准冷库（设备老旧、能耗高、安全性差的冷库）占据了市场主体 这些低标准冷库不仅影响了食品质量和安全，也限制了冷链物流的效率和效益。
为了改善这一状况，国家出台了一系列政策和规划，支持和引导冷链物流的发展。《“十四五”冷链物流发展规划》提出了到2025年初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络的目标。《关于加快推进生鲜食品保鲜配送体系建设的指导意见》提出了到2025年基本建成覆盖全国主要城市和重点区域的生鲜食品保鲜配送体系的目标。这些政策和规划将为冷库市场带来巨大的需求空间和发展机遇。
2、冷库的解剖图
• 私人仓库
一个企业建造或拥有的仓库，并将其商品储存在该设施中。
• 公共仓库
公共仓库是一种独立运营的企业，向其他公司出租存储空间。这些仓库经营者可能还提供额外的服务，如搬运和运输。冷藏仓库可以用于存放冷藏和冷冻物品。冷藏仓库保持略高于0摄氏度的储存温度，适合储存乳制品、农产品和脱水食品等冷藏物品。冷冻仓库则将温度保持在零下23至零下28摄氏度，用于储存肉类和农产品等冷冻物品。
许多旧的储存设施（1980年以前建造）仍在运营，但它们的效率远低于新的同类设施。在相同的存储空间下，旧设施所占的占地面积是新设施的两倍。同时，它们也需要更多的人力资源。任何拥有老式仓储设施的人都必须进行重大的结构性改变，以在不断增长的需求中保持竞争力。
新建的冷藏设施采用了最先进的技术，包括节能墙、高速门和级联制冷系统。这些技术的应用旨在提高效率和降低运营成本，因为仓储设施的维护成本很高。冷库和冷藏库的能耗是非冷藏库的三到四倍。因此，持续的成本和可持续性都是需要考虑的重要问题。
冷库设施主要集中在大型人口中心附近和沿海市场。靠近港口的位置使仓库可以接收和分配货物，而靠近城市中心的仓库对于将物品送到消费者手中非常重要。
3、冷库的盈利模式
冷库的盈利模式主要有以下几种：
• 租赁模式：冷库的经营者将冷库空间出租给需要储存货物的客户，以特定的标准来计算并收取租金费用。这种模式的优点是收入稳定，风险较低，缺点是投资回收周期较长，受市场供需影响较大。
• 仓储模式：冷库的经营者不仅提供冷库空间，还提供仓储管理、货物进出、库存盘点等服务，按照一定的标准收取服务费。这种模式的优点是收入较高，服务范围较广，缺点是运营成本较高，管理难度较大。
• 配送模式：冷库的经营者除了提供仓储服务，还支持货物配送、物流跟踪、售后处理等服务，收取一定标准的配送费。这种模式的优点是收入最高，市场需求较大，缺点是投资成本最高，运营风险最大。
• 综合模式：冷库的经营者根据不同客户的需求，提供不同组合的服务，如租赁+仓储、仓储+配送、租赁+配送等，收取综合费。这种模式的优点是灵活多样，能够满足多方面的需求，缺点是管理复杂，需要专业团队。
4、投资冷库
投资冷库是指通过购买或者建造并出租或者出售给其他企业使用的方式来获取收益的行为。投资者可以是个人或者机构，可以是专业或者非专业。投资者在投资前需要考虑以下几个方面：
• 市场需求：分析目标区域或者城市的经济发展水平、消费水平、人口规模等因素，预测未来对不同类型和规模的冷库需求量及增长趋势。
• 竞争情况：分析目标区域或者城市现有及在建中的各类冷库数量及质量，并评估其竞争优势及劣势。
• 地理位置：选择交通便利、配套完善、政策支持、土地价格合理等条件下最优化区位。
• 技术标准：根据目标客户群体及其需求选择合适的冷库类型和温度范围，并参考国家和行业的相关规范和标准，确定冷库的建造质量和设备水平。
• 投资成本：根据冷库的规模、类型、位置、标准等因素，预估冷库的建造成本、运营成本、维护成本等，并与预期收益进行对比，评估投资回报率和风险。
• 运营模式：根据市场需求和竞争情况，选择合适的运营模式，如自营、委托、合作等，并制定相应的租赁策略、价格策略、服务策略等。
• 管理团队：根据冷库的类型和规模，选择合适的管理团队，包括技术人员、运营人员、销售人员等，并提供相应的培训和激励机制。
浙公网安备 33068302000710号